-->
Lompat ke konten Lompat ke sidebar Lompat ke footer
Beranda / Hitung Pajak

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan Paling Sederhana

Mungkin Anda penasaran dengan besarnya tarif Pajak Bumi dan Bangunan yang harus Anda bayar per tahun, dalam UU No.28/2009 diatur bahwa...

Konten [Tampil]

Cara Menghitung Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Paling Sederhana

Pajak Bumi dan Bangunan adalah pajak yang bersifat kebendaan dalam arti besarnya pajak terutang ditentukan oleh keadaan objek yaitu bumi/tanah dan atau bangunan. Keadaan subjek (siapa yang membayar) tidak ikut menentukan besarnya pajak. Dasar hukum Pajak Bumi dan Bangunan adalah Undang-undang nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan UndangUndang nomor 12 Tahun 1994.

Sebelum kita melangkah lebih jauh, tahu kah Anda bahwa Pajak Bumi dan Bangunan dibagi menjadi dua jenis yaitu
  1. Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (P2), dan
  2. Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (P3).
Saat ini Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (P2) dikelola oleh pemerintah daerah, sementara Pajak Bumi dan Bangunan Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan (P3) masih dikelola oleh Direktorat Jenderal Pajak.

Nah, untuk pembahasan kali ini kita akan membahas semua hal tentang Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (P2) mulai dari objek pajaknya hingga cara menghitungnya, dan sebagai dasar hukumnya kita menggunakan aturan UU No.28/2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Objek Pajak Bumi dan Bangunan P2

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan adalah Tanah dan atau Bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah Permukaan bumi (tanah dan perairan) dan tubuh bumi yang ada di pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Contoh: sawah, ladang, kebun, tanah, pekarangan.

Sedangkan bangunan adalah Konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Contoh: rumah tempat tinggal, bangunan tempat usaha, gedung bertingkat, pusat perbelanjaan, emplasemen, pagar mewah, dermaga, taman mewah, fasilitas lain yang memberi manfaat, jalan tol, kolam renang.

Mengapa harus dibedakan antara bumi dan bangunan nya?
Hal ini dikarenakan objek pajak yang Anda miliki bisa berupa bumi (tanah) saja atau bisa juga bumi dan bangunan. Selain itu, penentuan harga per meter untuk bumi berbeda dengan harga per meter untuk bangunan. Bahkan untuk bangunan, berbeda objek bangunan pun akan berbeda harga yang dihitung.

Yang Tidak Dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan

Perlu diketahui juga, tidak semua bangunan dikenakan pajak. Mungkin dalam pengurusan awal Anda butuh IMB, namun untuk pajaknya tidak semua bangunan dikenakan pajak. Kriteria Objek pajak yang tidak dikenakan Pajak Bumi dan Bangunan adalah objek yang:
  1. Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan dan kebudayaan nasional yang tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan, seperti mesjid, gereja, rumah sakit pemerintah, sekolah, panti asuhan, candi.
  2. Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu.
  3. Merupakan hutan lindung, suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa, dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak.
  4. Digunakan oleh perwakilan diplomatik berdasarkan asas perlakuan timbal balik.
  5. Digunakan oleh badan dan perwakilan organisasi internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Sesuai dengan UU No.28/2009 NJOP ditetapkan per wilayah berdasarkan pertimbangan Bupati/Walikota serta memperhatikan :
  1. harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar;
  2. perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya;
  3. nilai perolehan baru;
  4. penentuan Nilai Jual Objek Pajak pengganti.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas NJOP atas bumi dan/atau bangunan yang tidak kena pajak. Besarnya NJOPTKP untuk setiap daerah Kabupaten/Kota tidak lah sama, dalam UU No.28/2009 disebutkan NJOPTKP sekurang-kurangnya sebesar Rp 10.000.000,- dengan ketentuan sebagai berikut :
  • Setiap Wajib Pajak memperoleh pengurangan NJOPTKP sebanyak satu kali dalam satu Tahun Pajak.
  • Apabila Wajib Pajak mempunyai beberapa Objek Pajak, maka yang mendapatkan pengurangan NJOPTKP hanya satu Objek Pajak yang nilainya terbesar dan tidak bisa digabungkan dengan Objek Pajak lainnya.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak adalah nilai bersih dari NJOP dikurangi dengan NJOPTKP. Sehingga rumus untuk NJKP=NJOP-NJOPTKP.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan dalam UU No.28/2009 pasal 80 ditetapkan paling besar 0,3% dan diatur lebih lanjut melalui Peraturan daerah. Sehingga tiap kota atau kabupaten belum tentu memiliki tarif Pajak Bumi dan Bangunan yang sama.

Rumus Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan sangat sederhana yaitu dengan mengalikan tarif Pajak Bumi dan Bangunan dengan NJKP dari objek pajaknya. Sehingga rumus penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan adalah PBB terutang = Tarif x NJKP, atau jika langsung dihitung bersamaan maka tiap kota atau kabupaten belum tentu memiliki tarif Pajak Bumi dan Bangunan yang sama.
PBB terutang 0,3% X (NJOP - NJOPTKP)

Contoh Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan

Soal:
Untuk mempermudah perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan, mari kita bahas kasus yang biasa kita temui di lapangan. Misalkan Pak Ahmad punya aset di daerah Semarang sebagai berikut
- Luas Tanah 500 M2 (NJOP Rp 1.000.000)
- Luas Rumah 600 M2 (Rumah tingkat 3, per lantai luasnya 200 M2, NJOP Rp 2.500.000)
- Pagar Rumah 50 M2 (NJOP Rp 5.000.000)
- Kolam Renang 100 M2 (NJOP Rp 4.000.000)
Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan melalui Peraturan Daerah Kota semarang sebesar 0,25% dan NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp 20.000.000

Berapakah Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Ahmad?

Jawab:
Perhitungan NJOP
- Tanah -> 500 x Rp 1.000.000    = Rp    500.000.000
- Rumah -> 600 x Rp 2.500.000  = Rp 1.500.000.000
- Pagar -> 50 x Rp 1.000.000      = Rp     250.000.000
- Kolam -> 100 x Rp 4.000.000  = Rp     400.000.000
Total NJOP                                      Rp 2.650.000.000

Perhitungan NJKP
NJKP = NJOP - NJOPTKP
          = Rp 2.650.000.000 - Rp 20.000.000
          = Rp 2.630.000.000

Perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan
PBB Terutang = Tarif x NJKP
                        = 0,25% x  Rp 2.630.000.000
                        = Rp 6.575.000

Jadi, Untuk aset senilai Rp 2.650.000.000, Pajak Bumi dan Bangunan yang harus dibayar Pak Ahmad sebesar Rp 6.575.000.

Cara Membayar Pajak Bumi dan Bangunan

Cara Membayar Pajak Bumi dan Bangunan sangat lah mudah. Anda akan menerima Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang biasanya diberikan melalui kantor kelurahan atau desa. Setelah menerima SPPT, selanjutnya Anda tingal membayar tagihan Pajak Bumi dan Bangunan ke kantor pos atau Bank.